La maison BBC : quatre vérités à dénoncer

Dans le numéro du 31 mars 2011, le magazine Challenges (groupe Nouvel Obs) présente un article intitulé « La maison BBC: quatre vérités bonnes à dire » dont je vous présente ici une synthèse.

Rappel sur la maison BBC : depuis janvier 2011, le label BBC permet d’obtenir différentes aides au logement de la part de l’état.

Pour le particulier, il donne accès au nouveau prêt à taux zéro (PTZ +).
Pour l’investisseur immobilier, il offre un avantage Scellier plus généreux avec une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 22% du prix d’une maison BBC, contre 13% seulement pour une maison non-BBC.

Du coup, l’engouement pour la maison BBC ne faiblit pas mais cela ne vous dispense pas de vous poser certaines questions fondamentales : les économies d’énergie seront-elles au rendez-vous ? Le surcoût de construction d’une maison BBC est-il justifié ? Construire un habitat BBC offre-t-il une plus-value à la revente ?
Pour y répondre, voici quatre vérités à savoir sur la maison BBC.

La maison BBC : qu’est-ce-qui est certifié au juste ?

Une maison BBC ne doit pas dépasser une consommation de 50 kWhep par m² de SHON par an ou 50 kWhep.m².an

Dans le cas d’une construction individuelle, la réponse est simple : c’est bien votre maison qui est certifiée BBC et pas celle du voisin ni la totalité du quartier.

Dans le cas d’un immeuble de logements BBC en collectif, ça se corse sérieusement: car c’est la totalité de l’immeuble qui est certifiée BBC et non chaque logement individuel.
En clair, on ne mesure pas la consommation de chaque appartement mais uniquement la moyenne de l’immeuble BBC.

Du coup, un appartement situé en façade Sud et au 1ère étage (donc chauffé par celui du rez-de-chaussée) atteindra la performance d’une maison BBC avec une classe A de diagnostic de performance énergétique (DPE).
Alors que celui en façade Nord et au rez-de-chaussée n’obtiendra pas le niveau d’une maison BBC et se verra attribuer une classe B de DPE.

La maison BBC : attention à l’abus du sigle

En France, le standard du bâtiment basse consommation (BBC) est encadré par le collectif Effinergie depuis 2005. C’est son certificat de label « BBC-Effinergie », et uniquement lui, qui permet d’obtenir le prêt à taux zéro PTZ Plus et l’avantage fiscal du Scellier à 22%.
Les autres labels européens comme Minergie en Suisse ou PassivHaus en Allemagne n’ont pas de reconnaissance légale aux yeux de l’administration fiscale française.

Pour l’obtenir, il faut s’adresser à l’un des trois organismes certifiés : Cequami en maison BBC individuelle, Cerqual en logement BBC collectif et Promotelec pour l’un ou l’autre.

Si on vous propose un « niveau BBC » ou « équivalent BBC », méfiez-vous car cela peut cacher une publicité mensongère par omission : il est fort possible que le constructeur ou le promoteur de votre maison BBC soit incapable de vous obtenir le certificat « BBC-Effinergie ».

La Maison BBC : les économies d’énergie seront-elles au rendez-vous ?

Autre coup classique des promoteurs de logements BBC: ils brouillent allégrement les cartes en mélangeant les notions de besoin/consommation/production ou celles d’énergie primaire Ep vs. énergie finale Ef.
Ils annoncent que l’immeuble sera BBC mais vous installent une batterie de grille-pains (les fameux convecteurs électriques) avec un gros ballon d’eau chaude électrique à deux francs six sous.

Autant dire que votre logement n’atteindra JAMAIS le niveau de sobriété énergétique d’une maison BBC avec une production électrique de chauffage et d’ECS (eau chaude sanitaire).

Il y a cependant un point que même le meilleur constructeur de maison BBC ne pourra jamais contrôler : le comportement et les équipements de l’occupant.
Si vous dormez la fenêtre ouverte avec une consigne de chauffage de 24°c, que vous achetez un frigo américain avec distributeur de glaçons et un aquarium récifal de 500L d’eau de mer, et que vous ne jurez que par les lampadaires halogènes de 500W chacun : ne rêvez pas d’une maison BBC.

La maison BBC : quid de la prime lors de la revente ?

Cela fonctionne comme pour les automobiles : à équipements et kilométrage identiques, la version Diesel se revendra plus chère que la version Sans Plomb 95. Dans certains cas, avec un gros kilométrage, la version Sans Plomb 95 sera même impossible à revendre et tout juste bonne à la casse.

Pour la maison BBC , c’est pareil : à surface équivalente, une maison Effinergie se revendra plus chère qu’une maison non-Effinergie.
Ou plutôt : une maison non-BBC sera décôtée face à une maison BBC et son propriétaire devra accorder une remise additionnelle pour s’en séparer.

Là où je ne partage pas l’analyse de certains journalistes : il est faux de dire qu’une maison BBC doit coûter 10 à 15% plus cher à la construction qu’une maison traditionnelle. C’est un argument fallacieux de certains professionnels du BTP, tendance « Si c’est pas du béton, c’est pas une maison ! » pour augmenter leurs profits.

 

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Crédits photo: cabinet VCA

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